O Código Civil considera possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. A propriedade, por sua vez, confere ao titular os poderes de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa. Quem exerce qualquer um desses poderes de fato sobre um bem, ainda que sem título formal, é possuidor e merece proteção jurídica.
Essa concepção é relevante para as provas porque ela desvincula a posse da titularidade formal. Quem planta, cerca, cultiva e cuida de um imóvel exerce posse sobre ele, independentemente de ter uma escritura pública registrada. A posse é situação de fato que gera efeitos jurídicos concretos, e o ordenamento a protege exatamente por isso.
A distinção entre posse de boa-fé e posse de má-fé determina os direitos do possuidor sobre as intervenções que realizou no bem durante o período em que esteve na posse. Esse é um dos pontos mais cobrados dentro do tema.
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização e à retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis. Pelas voluptuárias, tem direito de levantá-las se não causar dano ao bem, mas não à indenização. O STJ foi além do texto do art. 1.255 do Código Civil e pacificou que o possuidor de boa-fé também tem direito de retenção pelas acessões, que são as construções e plantações, preenchendo uma lacuna que o texto legal não resolvia de forma expressa.
O possuidor de má-fé tem direito apenas à indenização pelas benfeitorias necessárias, desde que ainda existam no bem. Não tem direito de retenção, não recebe pelas benfeitorias úteis e não recebe pelas voluptuárias. A má-fé limita drasticamente a proteção jurídica do possuidor.
Um ponto que as bancas exploram com frequência na seção de pegadinhas: o possuidor de má-fé não recebe pelas benfeitorias necessárias se elas já foram consumidas. Se o possuidor consertou uma tubulação que logo depois voltou a vazar e foi substituída, a benfeitoria que ele realizou não existe mais como valor incorporado ao bem, e ele não tem direito à indenização por ela.
A detenção é uma situação juridicamente inferior à posse. O detentor não exerce a posse em nome próprio: ele a exerce em nome de outro, sob uma relação de subordinação ou dependência. O caseiro que toma conta de uma fazenda, o motorista particular que dirige o veículo do empregador e o comodatário que usa o bem emprestado enquanto a relação de comodato está vigente são exemplos de detentores.
A consequência da detenção é que o ordenamento nega a ela os efeitos jurídicos que atribui à posse. O detentor não tem direito à indenização por benfeitorias, não pode invocar as ações possessórias para defender a sua situação e não conta o tempo de detenção para fins de usucapião.
A mudança de detenção para posse, porém, é possível e tem consequências práticas relevantes. A interversão da posse, ou interversio possessionis, ocorre quando a relação de subordinação que caracterizava a detenção se rompe e o detentor passa a agir como se fosse o dono. O caseiro demitido que se recusa a sair da fazenda e começa a agir como proprietário interverteu a detenção em posse. A partir desse momento, conta-se o prazo para a prescrição aquisitiva.
Há ainda o conceito de tensa, que é menos cobrado mas aparece nas provas mais elaboradas. A tensa é a simples apreensão física de uma coisa, sem qualquer repercussão jurídica imediata. O STJ se manifestou sobre esse conceito em um contexto específico que precisa estar fixado: a apreensão física de um bem furtado ou roubado, no primeiro momento, não configura posse. Mas se a pessoa mantiver essa apreensão de forma mansa e pacífica, após cessadas a violência e a clandestinidade que caracterizaram a subtração, essa situação pode se converter em posse. E se essa posse se prolongar pelo tempo suficiente, a coisa furtada pode ser adquirida por usucapião.
A Súmula 619 do STJ é peremptória: a ocupação indevida de bem público configura mera detenção de natureza precária, sendo insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias. O particular que ocupa irregularmente um bem público é tratado como detentor em relação ao Estado, sem qualquer proteção possessória contra o poder público.
Há, porém, uma distinção que as bancas exploram com frequência e que inverte o resultado esperado. Quando o litígio é exclusivamente entre particulares sobre uma área pública, a dinâmica muda. Imagine que o particular A invade um terreno público e depois o particular B expulsa A à força. O Estado não toma partido. Nesse cenário, o ordenamento protege A contra B, mesmo sendo A um ocupante irregular de bem público, porque a autotutela violenta não pode ser tolerada. A ação possessória entre os particulares invasores é plenamente cabível, e o juiz deve proteger a posse mais antiga entre eles.
A lógica é que a vedação da Súmula 619 protege o poder público, não autoriza terceiros privados a resolver por conta própria a disputa sobre a área. O Estado pode tomar o bem de volta quando quiser, mas enquanto não o faz, o primeiro ocupante tem posição jurídica superior em relação a outros particulares que tentam expulsá-lo à força.
O STJ fixou recentemente um entendimento que tem altíssimo potencial de cobrança nas próximas provas: a teoria do adimplemento substancial é inaplicável à adjudicação compulsória.
A teoria do adimplemento substancial protege o devedor que cumpriu a esmagadora maioria de suas obrigações e inadimpliu apenas uma pequena parte. Ela impede que o credor resolva o contrato e tome de volta o bem em situações nas quais o inadimplemento é mínimo e a resolução geraria consequências desproporcionais. Essa teoria tem aplicação consolidada em contratos de alienação fiduciária e em outros contextos de resolução contratual.
No REsp 2.207.433/SP, o STJ decidiu que essa proteção não se aplica quando o que está em jogo é a adjudicação compulsória, que é o direito do comprador de exigir o registro definitivo do imóvel em seu nome. Para obter a adjudicação compulsória, o comprador precisa demonstrar a quitação integral do preço. Mesmo que as parcelas ainda não pagas estejam fulminadas pela prescrição e o credor não possa mais cobrá-las judicialmente, o comprador não pode exigir a adjudicação sem pagá-las. A pretensão à adjudicação compulsória e a pretensão indenizatória alternativa são imprescritíveis, o que afasta qualquer argumento baseado no tempo para dispensar a quitação integral.
Nos contratos de compra e venda de longo prazo, especialmente em loteamentos e parcelamentos do solo, é comum o uso da cláusula constituti, também chamada de constituto possessório. Essa cláusula determina que o vendedor continua como possuidor indireto do bem até a quitação integral do preço, e o comprador exerce apenas a posse direta.
A consequência prática é relevante para o tema da usucapião. A usucapião exige posse qualificada, o que a doutrina chama de posse ad usucapionem: uma posse exercida com animus domini, com intenção de ser o dono, de forma mansa, pacífica e pelo tempo exigido em lei. O comprador que tem apenas a posse direta conferida pelo constituto possessório não exerce essa posse com animus domini pleno em relação ao vendedor, porque sabe que o bem pertence ao vendedor até a quitação. Por isso, enquanto a cláusula constituti estiver vigente, o comprador inadimplente não conseguirá usucapir o bem.
O ordenamento oferece três ações possessórias específicas para diferentes espécies de violação à posse, e todas são regidas pelo princípio da fungibilidade possessória previsto no art. 554 do CPC.
O interdito proibitório protege contra a ameaça: quando há fundado receio de que alguém venha a perturbar ou esbulhar a posse, o possuidor pode requerer seja proibida a perturbação antes mesmo que ela ocorra.
A ação de manutenção de posse protege contra a turbação: quando a posse sofre perturbação, interferência que atrapalha o exercício da posse mas não chega a suprimi-la completamente.
A ação de reintegração de posse protege contra o esbulho: quando o possuidor perde completamente a posse em razão de ato violento, clandestino ou precário praticado por outrem.
O princípio da fungibilidade significa que o ajuizamento de uma ação em vez de outra não impede o juiz de conceder a proteção adequada à situação fática que ficar comprovada nos autos. Se o autor ajuizou reintegração mas a situação provada em juízo é de turbação, o juiz concede manutenção. A escolha errada do remédio não prejudica a parte.
A ação possessória discute estritamente quem tem a melhor posse. A propriedade é um debate completamente estranho a essa via. O art. 557 do CPC consagra a vedação à exceptio proprietatis: na pendência de uma ação possessória, é proibido tanto ao autor quanto ao réu propor ação de reconhecimento do domínio sobre o mesmo bem. O título de propriedade, por si só, é irrelevante para justificar o esbulho ou para afastar a proteção possessória.
Uma confusão frequente que precisa estar esclarecida: a ação reivindicatória é a via adequada para quem quer discutir o domínio sobre um bem. A ação de imissão na posse, por sua vez, é a via adequada para quem adquiriu legitimamente um bem, como em um leilão judicial, e nunca teve a posse dele. A distinção entre reintegração e imissão é exatamente essa: reintegração pressupõe posse anterior que foi perdida; imissão pressupõe que o autor nunca teve a posse e quer obtê-la pela primeira vez com base no seu direito de propriedade.
Quando o litígio possessório envolve múltiplos ocupantes, o CPC impõe regras específicas que vão além das ações individuais.
O art. 554, parágrafo 1º, do CPC determina que, ocorrendo litígio coletivo pela posse de imóvel, o juiz designará audiência de mediação e determinará a intimação do Ministério Público, na condição de fiscal da ordem jurídica, e da Defensoria Pública, na condição de custos vulnerabilis, sempre que houver parte beneficiária da gratuidade de justiça ou pessoas em situação de hipossuficiência econômica na situação concreta. A ausência dessas intimações gera nulidade absoluta do processo.
O art. 565 do CPC traz outra regra importante para litígios coletivos com posse velha: quando o esbulho ou a turbação tiver ocorrido há mais de um ano e um dia, o juiz está impedido de conceder a liminar de desocupação imediatamente. Antes de apreciar o pedido liminar, deve designar audiência de mediação com a participação do Ministério Público, da Defensoria Pública e dos órgãos responsáveis pela política agrária e pela política urbana. Essa exigência é compulsória e não pode ser dispensada mesmo que o juiz considere improvável o acordo.
O STJ pacificou dois entendimentos recentes que as provas ainda não exploraram com a frequência que merecem e que tendem a aparecer com mais força nas próximas edições do ENAM.
O primeiro envolve o estacionamento em alienação fiduciária. No REsp 2.228.769/PE, o STJ definiu que as despesas com estacionamento privado contratadas pelo devedor fiduciante durante o período em que o veículo está apreendido são de responsabilidade do próprio devedor, não do credor fiduciário. O devedor é o possuidor direto do bem até a consolidação da propriedade em favor do credor, e as despesas decorrentes dessa posse são de sua responsabilidade.
O segundo envolve o recibo de compra e venda como justo título para usucapião. No REsp 2.215.421/SE, o STJ pacificou que o simples recibo de compra e venda de imóvel é instrumento válido para preencher o requisito do justo título na usucapião ordinária. Não é necessário instrumento público nem contrato formal: o recibo, que é um instrumento particular de natureza informal, é suficiente para caracterizar o justo título quando acompanhado da boa-fé do possuidor.
Questão 1: A ocupação indevida de bem público não se sujeita à usucapião, mas garante ao particular o direito de retenção e indenização pelas benfeitorias necessárias realizadas de boa-fé.
Questão 2: Em litígios possessórios coletivos com esbulho ou turbação ocorrido há mais de um ano e um dia, o juiz deve obrigatoriamente designar audiência de mediação antes de analisar o pedido de liminar.
Questão 3: A teoria do adimplemento substancial pode ser invocada para garantir o direito à adjudicação compulsória de imóvel quando o comprador pagou a quase totalidade das parcelas e as restantes estão prescritas.
Questão 4: A apreensão física de coisa furtada, após cessadas a violência e a clandestinidade, pode se converter em posse e permitir a aquisição do bem por usucapião.
Questão 5: O proprietário que adquiriu um imóvel em leilão judicial e nunca teve sua posse deve utilizar a ação de reintegração de posse para ingressar no bem.
Questão 1: Falso.
A Súmula 619 do STJ é expressa: a ocupação indevida de bem público configura mera detenção de natureza precária, sendo insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias. O particular que ocupa bem público sem autorização não tem proteção possessória contra o Estado, nem mesmo pelas benfeitorias necessárias que tenha realizado de boa-fé.
Questão 2: Verdadeiro.
O art. 565 do CPC impõe a designação compulsória de audiência de mediação nos litígios coletivos com posse velha, com a participação do Ministério Público, da Defensoria Pública e dos órgãos responsáveis pela política agrária e urbana. O juiz não pode conceder liminar de desocupação imediata sem antes realizar essa audiência, independentemente de sua avaliação sobre as chances de acordo.
Questão 3: Falso.
O STJ fixou no REsp 2.207.433/SP que a teoria do adimplemento substancial é inaplicável à adjudicação compulsória. Para obter o registro definitivo do imóvel, o comprador precisa demonstrar a quitação integral do preço. Mesmo que as parcelas restantes estejam prescritas e o credor não possa cobrá-las judicialmente, o comprador não pode exigir a adjudicação sem quitá-las.
Questão 4: Verdadeiro.
O STJ reconhece que a apreensão física de bem furtado, no primeiro momento, não configura posse por ser viciada pela clandestinidade e pela violência. Mas se a apreensão se converter em situação mansa e pacífica após cessados esses vícios, ela pode se tornar posse e, com o transcurso do tempo legal, permitir a usucapião do bem.
Questão 5: Falso.
A ação de reintegração de posse pressupõe que o autor já teve a posse do bem e a perdeu em razão de esbulho. Quem nunca teve a posse de um bem que adquiriu legitimamente, como ocorre na aquisição em leilão judicial, deve utilizar a ação de imissão na posse, que é a via adequada para quem pretende ingressar pela primeira vez na posse com base no direito de propriedade recém-adquirido.
A posse é um tema que recompensa quem investe em precisão. Saber diferenciar posse de detenção com fundamento no animus e na subordinação, conhecer os efeitos distintos da boa-fé e da má-fé sobre as benfeitorias, dominar o sistema das ações possessórias e seus limites, e estar atualizado com os julgados recentes do STJ são os eixos que, juntos, garantem segurança para qualquer questão sobre o tema, seja objetiva, seja discursiva.
Os julgados sobre adjudicação compulsória e adimplemento substancial, sobre recibo como justo título e sobre estacionamento em alienação fiduciária são apostas concretas para as próximas provas. Quem os conhece com profundidade chega à prova preparado para as questões que mais diferenciam os candidatos aprovados dos demais.
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