Falar de direitos reais sobre coisa alheia é, essencialmente, falar sobre o fatiamento do domínio. A propriedade plena permite ao titular usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa. Quando o proprietário desmembra alguns desses poderes e entrega a utilidade econômica a um terceiro, nasce o direito real sobre coisa alheia.
Esses direitos se dividem em duas grandes categorias: os direitos de gozo ou fruição, como o usufruto, o uso, a habitação, a superfície e a servidão, que permitem ao titular extrair utilidade da coisa; e os direitos de garantia, como o penhor, a hipoteca e a anticrese, que servem como instrumento de segurança para o credor em uma relação obrigacional. Para concursos de Defensoria e Magistratura, os direitos de gozo são os mais cobrados, especialmente nas suas distinções práticas e nos conflitos com a jurisprudência.
Um ponto que não pode ser esquecido: TODO direito real sobre coisa imóvel só se constitui com o registro na matrícula do imóvel. Sem o registro no cartório, o direito real simplesmente não existe no mundo jurídico. Esse princípio da publicidade registral é o que permite que terceiros conheçam os ônus que recaem sobre determinado bem, e sua inobservância pode gerar consequências graves em situações de alienação ou penhora do imóvel.
O usufruto confere ao usufrutuário o direito de usar e fruir do bem, restando ao proprietário apenas a substância da coisa, o que chamamos de nua-propriedade. É o mais completo dos direitos reais de gozo sobre coisa alheia: o usufrutuário pode habitar o imóvel, alugá-lo, colher seus frutos naturais e civis, tudo sem precisar de autorização do nu-proprietário para atos de administração ordinária.
O usufruto pode ser constituído por lei, como ocorre com o usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores, por ato de vontade, como doação ou testamento, ou por usucapião. Ele pode recair sobre bens móveis ou imóveis, fungíveis ou infungíveis, e pode ser fixado por prazo determinado ou até o falecimento do usufrutuário, hipótese em que se chama usufruto vitalício. Uma limitação importante: o usufruto não pode ser cedido a título oneroso a estranhos sem consentimento do proprietário, embora o seu exercício possa ser transferido.
O que mais cai em prova é a questão da penhorabilidade. O direito de usufruto em si é inalienável e, como regra, impenhorável. Não se pode levar o direito de usufruto a leilão. O STJ, no entanto, faz uma distinção importante (REsp 8.830): o exercício do usufruto pode ser penhorado quando tiver expressão econômica imediata.
Na prática, a distinção funciona assim: se o usufrutuário mora no imóvel, não há frutos a penhorar. Mas se ele alugou o imóvel a terceiros, os aluguéis, que são frutos civis, podem ser penhorados para quitar suas dívidas.
E quando o devedor é o nu-proprietário?
Nesse caso, a nua-propriedade pode ser penhorada livremente. O arrematante adquire a propriedade, mas terá que respeitar o usufruto por força do direito de sequela, até que o usufrutuário faleça ou renuncie. Esse é um ponto que a banca explora bastante: o usufruto se extingue com a morte do usufrutuário e não se transmite aos herdeiros. Além da morte, outras causas extintivas são a renúncia, o termo final do prazo, a consolidação, quando usufrutuário e nu-proprietário se tornam a mesma pessoa, e o não uso por tempo determinado.
Esses três institutos vivem sendo confundidos nas questões. A diferença entre eles é de grau e de amplitude.
O usufruto é o mais amplo dos três: confere o direito de usar e fruir, inclusive com a possibilidade de alugar o bem e reter os frutos para si. O uso é chamado de usufruto em miniatura, o usuário pode usar e fruir, mas apenas na medida do necessário para si e para sua família, não podendo ir além disso. A habitação é o mais restrito: confere apenas o direito de morar no imóvel de forma gratuita e, em regra, vitalícia, valendo lembrar que não é possível alugar o bem nem retirar frutos.
Uma consequência prática que as bancas gostam de explorar é que o titular do direito de uso ou de habitação não pode ceder ou transferir seu direito a terceiros, nem mesmo o seu exercício, diferentemente do que ocorre no usufruto. Essa intransmissibilidade reforça o caráter personalíssimo desses institutos, que foram pensados para atender a necessidades pessoais específicas do titular, e não para gerar renda ou utilidade econômica ampla.
Um ponto jurisprudencial que merece atenção: o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente só é garantido se o imóvel pertencia exclusivamente ao falecido ou ao casal. Se o imóvel já integrava um condomínio com terceiros antes do óbito, o direito de habitação não se aplica. Vale lembrar que o Código Civil estende esse direito também ao companheiro sobrevivente em união estável, independentemente do regime de bens, e que ele prevalece ainda que existam outros herdeiros com direito sobre o imóvel, desde que atendida a condição de exclusividade da propriedade.
O direito de superfície substituiu a antiga enfiteuse, que não pode mais ser constituída, embora as já existentes continuem produzindo efeitos. Trata-se do direito de construir ou plantar no terreno de outra pessoa, separando a propriedade do solo da propriedade da construção ou da plantação que sobre ele se ergue.
Na superfície, o superficiário se torna proprietário da construção ou da plantação, mas não do terreno. Isso significa que ele pode alienar, hipotecar e dar em garantia a sua construção de forma autônoma, sem depender do consentimento do proprietário do solo, salvo disposição contratual em contrário. O contrato de superfície deve ser registrado no cartório de imóveis para produzir efeitos reais, e pode prever ou não o pagamento de um canon ao proprietário do solo pelo uso do terreno.
A principal armadilha de prova está na diferença de regimes entre o Código Civil e o Estatuto da Cidade. Pelo Código Civil (art. 1.369), o direito de superfície ocorre apenas por prazo determinado e se restringe ao solo. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), por sua vez, admite prazo indeterminado e abrange o subsolo e o espaço aéreo de forma mais elástica, com foco urbanístico.
Em caso de desapropriação pelo Estado, a indenização é rateada: o proprietário recebe o valor correspondente à terra nua, e o superficiário recebe o valor de suas construções ou plantações. Findo o prazo da superfície sem renovação, as acessões construídas pelo superficiário passam a integrar a propriedade do dono do solo, salvo disposição contratual em sentido contrário que preveja indenização ao superficiário pelas benfeitorias realizadas.
Criado em 2017 pela Lei 13.465, o direito de laje foi a resposta do legislador a uma realidade já presente em boa parte das cidades brasileiras: a construção em cima da construção de outra pessoa, sem qualquer regularização. O instituto surgiu para permitir que essas unidades autônomas sobrepostas pudessem ser registradas, financiadas e negociadas com segurança jurídica.
A diferença fundamental em relação à superfície é a perpetuidade: na superfície, ao fim do prazo, a construção pertence ao dono do solo. Na laje, a construção pertence ao lajeário de forma permanente, sem prazo de extinção e sem reversão ao proprietário da construção base.
Três pontos que aparecem com frequência em provas:
O art. 1.510-D do Código Civil traz a preferência cruzada: em caso de venda, o lajeário e o titular da construção base têm preferência recíproca na aquisição do bem do outro. Esse direito de preferência deve ser exercido no prazo de 30 dias contados da notificação, e a inobservância dessa regra pode gerar ao prejudicado o direito de reaver o imóvel do adquirente mediante depósito do preço pago, desde que exercido no prazo decadencial de 180 dias.
Essa distinção é uma das mais cobradas em concursos e merece atenção redobrada.
A passagem forçada é um direito de vizinhança, não um direito real sobre coisa alheia. Ela ocorre por necessidade: quando um imóvel está encravado, sem qualquer acesso à via pública, o proprietário tem direito à passagem pelo imóvel vizinho, mediante pagamento de indenização. A passagem forçada independe da vontade do vizinho e decorre diretamente da lei, sendo exercida pelo caminho que cause menos incômodo ao prédio serviente.
É importante registrar que a passagem forçada não pode ser objeto de registro como direito real, exatamente porque não é servidão. Ela nasce da necessidade objetiva, e não de um acordo de vontades. Se o encravamento desaparecer, por exemplo porque o proprietário adquiriu acesso à via pública por outro caminho, o direito de passagem forçada se extingue automaticamente, sem necessidade de qualquer formalidade.
A servidão de trânsito, por outro lado, é direito real sobre coisa alheia e nasce de conveniência, não de necessidade. Ela pode ser constituída mesmo quando o imóvel não está encravado, por acordo entre as partes ou por usucapião. Por ser direito real, a servidão precisa de registro para produzir efeitos erga omnes e acompanha o imóvel em caso de alienação, vinculando também os futuros proprietários.
Sobre a usucapião de servidão, o art. 1.379 do Código Civil prevê o prazo de 10 anos para servidão aparente com título e menciona 20 anos sem título. O detalhe importante: o prazo máximo de usucapião no ordenamento brasileiro atual é de 15 anos. Portanto, onde o dispositivo fala em 20 anos, aplica-se o prazo de 15 anos.
Outro ponto que aparece nas questões: servidões não aparentes, como a servidão de vista, não podem ser usucapidas sem registro. Para produzirem efeitos, precisam estar expressamente gravadas na matrícula do imóvel serviente.
O Código Civil exige o registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel para que nasça o direito real. Essa é a regra geral. Enquanto o contrato não está registrado, ele produz efeitos apenas entre as partes, sem oponibilidade perante terceiros de boa-fé que eventualmente adquiram o imóvel.
Uma consequência prática importante: o promitente comprador com contrato registrado tem direito real oponível erga omnes, o que significa que, em caso de penhora do imóvel pelo vendedor, o promissário comprador pode se opor à constrição judicial. Sem o registro, essa proteção não existe. Por isso, o registro do contrato de promessa de compra e venda é altamente recomendável, especialmente em casos de loteamentos e incorporações imobiliárias, onde o risco de alienação a terceiros é maior.
O STJ, porém, consolidou por meio da Súmula 239 um entendimento que ameniza essa exigência com base na boa-fé objetiva: o direito à adjudicação compulsória, que é o instrumento usado quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva do imóvel já quitado, não está condicionado ao registro do contrato no cartório de imóveis. O registro tem efeito erga omnes e garante oponibilidade perante terceiros, mas entre as partes o contrato já é suficiente para assegurar o direito.
Esse entendimento reflete a tendência do STJ de valorizar a função social do contrato e a boa-fé nas relações imobiliárias. Na prática, significa que o comprador que pagou integralmente o preço, mas se vê diante de um vendedor que se recusa a formalizar a transmissão, pode buscar a adjudicação compulsória judicialmente mesmo sem ter providenciado o registro do compromisso, sem que isso seja obstáculo ao reconhecimento do seu direito.
Os direitos reais sobre coisa alheia são um dos capítulos do Direito Civil que mais exigem precisão conceitual. Não basta saber que o usufruto existe ou que a servidão é um direito real: é preciso saber o que diferencia o uso da habitação, por que a passagem forçada não é servidão, onde a laje se afasta da superfície e em que momento a jurisprudência do STJ cria exceções ao que a lei parece dizer de forma absoluta.
Ao longo de nossas turmas, percorremos cada um desses institutos com atenção às distinções que as bancas mais exploram. A lógica subjacente a todos eles é sempre a mesma: o domínio pode ser fatiado, mas cada fatia tem regras próprias, limites precisos e consequências jurídicas específicas que não se comunicam livremente entre si. Entender essa arquitetura é o que permite responder com segurança questões que tentam misturar os conceitos ou que trazem situações hipotéticas aparentemente ambíguas.
Vale reforçar um ponto que fica claro ao estudar esse tema com profundidade: a jurisprudência não está aqui para complicar o que a lei já disse. Ela está aqui para resolver os casos que a lei não antecipou ou que, se interpretados de forma rígida, gerariam injustiças. A penhora dos frutos do usufruto, a adjudicação compulsória sem registro e a extensão do direito de habitação ao companheiro são exemplos disso. Quem estuda a fundamentação por trás de cada entendimento, e não apenas o enunciado da súmula, chega à prova preparado para qualquer variação que a banca apresentar.
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