Como e Quando um Fiador se exonera em contratos de locação

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A exoneração de fiadores em contratos de locação por prazo determinado é um tema de complexidade significativa e de grande interesse para os envolvidos em acordos locatícios. Embora o fiador possa notificar o locador de sua intenção de se exonerar durante a vigência do contrato, ele só será efetivamente liberado de suas obrigações ao final do período estipulado ou após 120 dias do término do contrato, quando este passa a ser por tempo indeterminado.

A legislação atual detalha que a simples notificação não é suficiente para liberar o fiador, especialmente em situações em que há mudanças no quadro social da empresa afiançada, exigindo uma análise mais aprofundada das condições que permitem essa exoneração, evitando assim o enfraquecimento da garantia mais comum em contratos de locação no Brasil.

Na locação por prazo determinado, embora possa ser enviada notificação exoneratória ao locador durante a vigência do contrato, o fiador somente irá se exonerar de sua obrigação ao término do contrato por prazo determinado, ainda que haja alteração no quadro social da empresa afiançada, ou em 120 dias a partir da data em que o contrato se torna indeterminado, por qualquer razão.

A exoneração do fiador tem início distinto em cada uma das modalidades de contrato de locação, que pode ser firmado por:

1. prazo indeterminado;
2. por prazo determinado que, prorrogando-se, torna-se indeterminado; e
3. por prazo determinado que se extingue na data prevista ou antes.

Em se tratando de locação por prazo determinado que tem fim na data avençada ou antes, a notificação exoneratória pode ser feita durante sua vigência, mas o compromisso fidejussório se estende até o fim do contrato.

 

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Diferentemente do que ocorria no Código Civil de 1916, em que a exoneração decorria de acordo entre as partes ou de sentença, no atual Código, o único requisito formal é a notificação. Assim, a mera notificação extrajudicial; elaborada unilateralmente pelo fiador; alegando questão de alta subjetividade, como o “vínculo afetivo” com algum dos sócios da empresa afiançada; e de alta recorrência, como a alteração do quadro social de empresa; não pode ser requisito suficiente para a exoneração, sob o risco de enfraquecimento da garantia fidejussória mais utilizada no país.

Dessa forma, o fiador que livremente anuiu em prestar garantia a uma pessoa jurídica – e não a um de seus sócios-, ciente de que a empresa estaria sujeita a alteração de quadro social, não pode simplesmente exonerar-se, após enviar notificação extrajudicial, ainda durante a vigência de contrato por tempo determinado, em razão de fato que lhe era previsível.

E sendo o vínculo pessoal entre o fiador e algum dos sócios da empresa afiançada essencial para continuidade da garantia, tal disposição deve estar prevista expressamente no contrato de fiança, nos termos do art. 830 do Código Civil.

Art. 830. Cada fiador pode fixar no contrato a parte da dívida que toma sob sua responsabilidade, caso em que não será por mais obrigado.

Em resumo, a questão da exoneração de fiadores em contratos de locação por prazo determinado apresenta nuances legais que devem ser cuidadosamente consideradas tanto por locadores quanto por fiadores.

A legislação vigente estabelece que notificações extrajudiciais, embora necessárias, não garantem automaticamente a exoneração, especialmente quando a continuidade da garantia é essencial e há mudanças previsíveis como as do quadro social da empresa afiançada. Para assegurar a compreensão e a correta aplicação das regras, é crucial que as partes envolvidas busquem orientação jurídica qualificada.

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